O mercado imobiliário gera paixões. Para muitos, a compra de
um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida. Para investidores, é
um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o país, um poderoso motor de
crescimento e geração de empregos.
Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma
bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis
dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.
Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.
Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.
Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países para os
quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais
como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano.
Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas
imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os
dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o
consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha
estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento
inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como
na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No
Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg.
Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do país, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.
O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5% do PIB.
Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito,
normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com
que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O
crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda. Por tudo que
pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha
imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa
própria por este medo, relaxe.
Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos
últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos
específicos, até altos para padrões internacionais.
O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.
O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.
